Философия Гороскопы Отношения Недвижимость Путешествия Косметика Праздники Автомобили Школьники Детское здоровье Вышивка Красота и Здоровье
Лучшие статьи
Загрузка...
Загрузка...
загрузка...

Расчеты при покупке недвижимости с использованием аккредитива для частных клиентов банка МФК

Расчеты с использованием аккредитива приобретают особую актуальность при сделках с незнакомыми покупателю продавцами, о репутации которых ничего не известно.

Первое, с чем столкнется любой покупатель квартиры в агентстве недвижимости при обсуждении проблемы расчетов, - это пассивное участие риэлтора в схеме передачи денег от покупателя к продавцу. То есть риэлторы конечно просчитывают различные варианты оплаты стоимости квартиры, но реальность выхолостила все теоретические схемы и свела их к одной - расчетам через банковскую ячейку со специальными условиями доступа.

Все остальные способы расчетов - от расчетов в подъезде до выписки аккредитивов не устраивают клиентов по одной из двух причин - они или ненадежны, или слишком дороги. Дороги в прямом и переносном смысле. Теоретически, чем более законна схема, тем легче обеспечить ее надежность. Типичным для рынка недвижимости является то, что покупатель и продавец с равной степенью не хотят платить налоги или доказывать происхождение доходов.

Сделки с комнатами(«Квартира, Дача,
Oфис»№ 113 (1727) от 30 июня 2005)

Принципиальное отличие сделок с комнатами в коммунальных
квартирах от сделок с отдельными квартирами обусловлено наличием других комнат и
их собственников, либо нанимателей в коммунальных квартирах. Вопросы приватизации
и проведения сделок с комнатами в Москве регулируется законодательством г. Москвы
(Закон города Москвы №24 от 16 июня 1999 года). В настоящее время в Москве разрешена
приватизация отдельной комнаты в коммунальной квартире и разрешение ни иных нанимателей
(соседей), ни собственника жилищного фонда не требуется. Однако на продажу такой
комнаты согласие соседей и муниципальных структур потребуется.
Может быть три варианта:

Если вы не уверены, или не можете получить сведения о форме собственности всех площадей
в квартире от соседей, то стоит обратиться в Росрегистрацию и взять выписку, в которой
перечисляются все владельцы, собственники комнат, а также указывается наличие неприватизированных
площадей.
третий - в квартире есть и те, и другие.
все комнаты не приватизированы;
первый - все комнаты приватизированы;
Если все комнаты приватизированы
Уведомление отправляется заказным письмом с обязательным уведомлением о получении,
т.е. ваши соседи должны расписаться при его получении, и через месяц в случае их
отказа с их стороны или молчания, вы можете продавать свою комнату. Если вы не известите
ваших соседей о продаже комнаты, то любой из них, являющийся собственником доли
в квартире, имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода
на него прав и обязанностей покупателя (п.3 статьи № 250 ГК РФ).
Если в вашей коммунальной квартире все комнаты
приватизированы, то соседи обладают правом преимущественной покупки вашей комнаты
(статья №250 ГК РФ), но если они не захотят им воспользоваться, вы сможете продать
свою комнату любому другому человеку (но не дешевле, чем предлагали соседям). Отказ
от права преимущественной покупки должен быть нотариально заверен. Нотариус составит
официальное уведомление, в котором излагаются все условия продажи вашей комнаты,
включая цену, а также оговаривается, что отсутствие ответа в течение месяца расценивается
как отказ от права (п. 2 статьи № 250 ГК РФ).
Если комнаты не приватизированы
Иногородние обмены совершаются только с условием равного количества въезжающих и
выезжающих лиц из города Москвы; граждане, не имеющие постоянной регистрации и не
имеющие гражданства РФ, а также лица без гражданства, не могут являться участниками
обмена.
Если вся квартира не приватизирована, вы не можете
продать свою комнату, т.к. она не является вашей собственностью и принадлежит городу.
При обмене с участием несовершеннолетних детей, их права не должны быть ущемлены
(статья 60 СК РФ). К таким обменам гарантированно повышенное внимание со стороны
бюро обмена, органов опеки, нотариусов. Государством также разработаны меры по защите
граждан так называемой группы риска, в которую входят одиноко проживающие граждане
(женщины после 55 лет, мужчины после 60), инвалиды I и II групп, лица, признанные
недееспособными или ограниченно дееспособными (статьи 26-40 ГК РФ).
И те, и другие
При продаже приватизированной комнаты и наличии
в коммунальной квартире неприватизированных площадей, приоритетным правом покупки
обладает и город, так как часть квартиры находится в муниципальной собственности,
и другие наниматели, проживающие в данной квартире. Как получить отказ от города?
Вам нужно обратиться в районную управу за разрешением на продажу комнаты третьим
лицам, и за отказом от преимущественного права покупки, как только вы получаете
эти документы, вы можете продавать свою комнату. Надо также быть готовым к тому,
что управа может потребовать согласия остальных нанимателей комнат. И, конечно,
если в квартире помимо вас есть еще собственники комнат - обязательно нужно получать
от них отказ.

ВИДЫ ДОГОВОРОВ("Недвижимость и цены" № 25 (2005 г.))
Михаил Арбенин
Как в первом, так и во втором случае сторона, которая необоснованно уклонялась от
нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить
другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
Бывает, что одна из сторон уклоняется от регистрации договора. Если сделка, требующая
государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется
от ее регистрации, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о
регистрации сделки. Тогда сделку регистрируют в соответствии с решением суда.
Что делать, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, которая
требует нотариального удостоверения, а другая уклоняется от такого удостоверения?
В подобном случае суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать ее
действительной. Удостоверять у нотариуса данную операцию не нужно.
Если в соответствии с законом нотариальное удостоверение, а также регистрация необходимы,
то несоблюдение этих условий делает сделку недействительной. Такая сделка (договор)
считается ничтожной.
Какие последствия предусмотрены законом при несоблюдении нотариальной формы и требования
о регистрации договора?
В соответствии с ГК РФ обязательна государственная регистрация договора купли-продажи
жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), договора
дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ), договора аренды зданий, сооружений,
заключенного на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), договора ипотеки
(п. 3 ст. 339 ГК РФ) и других. Регистрировать нужно и соглашение об изменении зарегистрированного
договора, уступку требования по зарегистрированной сделке, перевод долга по зарегистрированной
сделке.
Сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации
только в случаях, предусмотренных законом. Договор, подлежащий государственной регистрации,
считается заключенным с момента такой регистрации, если законом не предписано иное.
Если государственная регистрация договора не заявлена в законе, то он считается
заключенным и вступает в силу с момента подписания его сторонами.
Таким образом, если из закона или соглашения сторон не следует, что сделка подлежит
удостоверению нотариусом, то ее можно не удостоверять и заключать в простой письменной
форме. Напомним, что в соответствии с законом обязательному нотариальному удостоверению
подлежит договор ренты, в том числе договор пожизненного содержания с иждивением
(ст. 584 ГК РФ). Кроме того, нотариально удостоверять необходимо брачный договор,
завещание, в том числе завещательный отказ или завещательное возложение. Непременно
должно быть удостоверено согласие супруга на совершение другим супругом сделки по
распоряжению недвижимым имуществом и сделки, требующей нотариального удостоверения
и государственной регистрации. Ранее, а точнее до 1 января 2005 года, обязательному
нотариальному удостоверению подлежал договор ипотеки. В настоящее время такого требования
не существует — договор составляют в простой письменной форме.
Сделки совершают в простой письменной форме за исключением тех, для которых предусмотрено
обязательное нотариальное удостоверение. В соответствии с ГК РФ без нотариального
удостоверения сделок не обойтись в случаях, предусмотренных законом или соглашением
сторон.
Любой договор, предметом которого является недвижимое имущество, должен существовать
в письменной форме. Это может быть простая письменная или нотариальная форма.
Формы договора и сделок
После того как третье лицо выразило намерение реализовать свое право по договору,
стороны не могут изменять или расторгать договор без согласия третьего лица.
Как правило, стороны заключают договоры в отношении друг друга. Но законом предусмотрена
возможность сделать это в пользу третьего лица. Суть такого документа, например,
сведена к тому, что стороны устанавливают следующее: должник обязан произвести исполнение
обязательства не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу.
Данное лицо вправе требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.
Но если третье лицо откажется от права, предоставленного ему договором, то кредитор
вправе воспользоваться им, если это не противоречит закону или договору.
Договор в пользу третьего лица
В том случае, если одна из сторон, заключившая предварительный договор, уклоняется
от подписания основного, другая вправе обратиться в суд с требованием о понуждении
заключить договор. Кроме того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от оформления
основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Помимо этого в предварительном договоре должно быть помечено, в какой срок стороны
берутся заключить основной договор. Если такой срок не обозначен, то основной договор
подлежит заключению в течение года с момента появления предварительного.
До подписания основного договора стороны вправе заключить предварительный договор.
В этом документе они обязуются заключить в будущем основной договор на предварительно
предусмотренных условиях. В предварительном договоре необходимо указывать предмет
и существенные условия основного договора. Существенными являются условия о предмете
договора, а также условия, которые названы в законе или других правовых актах как
существенные для данного вида документа.
Предварительный и основной договоры
Так, к возмездному договору относится договор купли-продажи, мены. Классическим
примером безвозмездного договора может служить договор дарения.
Договор называется безвозмездным, если одна сторона обязуется предоставить что‑либо
второй стороне без получения от нее платы или другого встречного предоставления.
Договор считается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания этого
документа не вытекает иное.
В соответствии с ГК РФ возмездным называют договор, по которому одна из сторон должна
получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей.
Возмездные и безвозмездные договоры
Сделки без отчуждения направлены на передачу недвижимого имущества в пользование
или в залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение права. Завершаются
они заключением договоров об ипотеке, аренды недвижимого имущества без дальнейшего
выкупа, субаренды.
Сделки об отчуждении недвижимого имущества направлены на передачу недвижимости в
собственность другой стороне. В этом случае заключают следующие договоры: купли-продажи;
аренды с выкупом, мены, дарения; ренты с передачей недвижимости под выплату ренты,
в том числе договор пожизненного содержания с иждивением.
Договоры с отчуждением и без такового
Разновидностей договоров, предметом которых является недвижимое имущество, немало.
Это договор купли-продажи, дарения, аренды, мены и пр. Любая сделка, которая может
быть односторонней, двухсторонней и многосторонней, завершается заключением договора.
Односторонней считается сделка, для совершения которой необходимо выражение воли
одной стороны (например, завещание), двухсторонней и многосторонней — та, для которой
требуется выражение воли двух, трех или более сторон. Рассмотрим основные виды договоров.

.Выписывать генеральную доверенность на приватизацию и продажу не желательно
вообще в принципе, даже на близкого родственника, не говоря уже о человеке, которого
Вы не знаете. В Вашем случае, может имееться в виду "генеральная доверенность на
приватизацию". То есть, по этой доверенности представитель имеет право совершать
от имени доверителя все необходимые для приватизации действия, подавать заявления,
собирать справки, сдавать и получать документы в том числе. Угрозы такая доверенность,
по большому счету, не несёт: приватизировать квартиру имеют право только те, кто
в ней проживают, поэтому приватизировать квартиру на кого-то еще агент не может.
Но, в принципе, слово "генеральная" в отношении доверенности на приватизацию, не
несет в себе смысловой нагрузки и является лишним. Генеральная же доверенность на
управление недвижимостью(или, это еще может выглядеть как доверенность на представление
всех ваших интересов) может нести в себе потенциальную угрозу: по этой доверенности
представитель может не только заниматься подготовкой сделки, но и совершать сделки
от имени доверителя, а также, получать деньги по этим сделкам, заниматься вопросами
выписки и т.п. Однако, как бы не называлась доверенность, совершать представитель
по ней может только те действия, которые прямо предусмотрены в доверенности (если
там, например, будет указано "имеет право сдавать в аренду, подписывать договоры"
и т.д., это будет означать, что представитель может ТОЛЬКО сдавать в аренду, и подписывать
СООТВЕТСТВУЮЩИЕ договоры, продать квартиру он не сможет. Поэтому, при подписании
доверенности, нужно внимательно отнестись к тому, что именно доверяется. Можно,
например, указать только, что представитель имеет право заниматься подготовкой документов
для совершения сделки, в связи с чем быть представителем в различных инстанциях
и фирмах, но при этом, не может совершать сделки, и т.п. Вообще, выдавать генеральные
доверенности, каким бы известным и "приличным" не было агентство, как я уже сказала,
крайне не рекомендуется, и делать это Вы совсем не обязаны и не должны, даже если
хотите, чтобы агент представлял Ваши интересыПриватизирую квартиру, в которой прописаны я
и двое несовершеннолетних. Физически этим занимается представитель агентства недвижимости
(приватизация только часть сделки). Меня попросили выписать ГЕНЕРАЛЬНУЮ доверенность.
Вопрос: могу ли (должна ли) я ее выписывать и могут ли за этим последовать какие-либо
неприятности (агнетство приличное, известное).

 В итоге,  вы выигрываете драгоценное время и можете получить наличные средства уже на следующий день после обращения к нам.

Мы гарантируем юридическую чистоту, конфиденциальность и безопасность проведения финансовых расчетов!


line-height:150%">Расписка в получении денег должна содержать: фамилию, имя, отчество и паспортные данные продавца и покупателя, сумму прописью, описание недвижимости, дату и название договора, по которому передаются деньги, дату написания расписки. Если присутствуют свидетели — ФИО и паспортные данные свидетелей. Подпись на расписке должна совпадать с подписью в паспорте продавца.


line-height:150%">Если в основном договоре указана заниженная стоимость квартиры, пишутся две расписки. Одна — в получении денег по ДКП, вторая — в получении денег за «неотделимые улучшения». Сумма этих чисел и составит реальную стоимость квартиры. Если оплата за квартиру передается частями, расписка пишется отдельно по каждому «траншу».


line-height:150%">Обычно расписка пишется в день подписания ДКП, однако покупателю ее передают только после получения денег из ячейки, то есть после государственной регистрации. Покупателю, конечно, выгоднее получить расписку сразу, в момент закладки денег в ячейку. Но это уже вопрос договоренности с продавцом. Если выбирается первый вариант, желательно предусмотреть средство воздействия на продавца после госрегистрации. Это может быть передача остатков платы или специальные условия доступа в ячейку для продавца.


line-height:150%">


35.45pt;line-height:150%">Последние шаги: регистрация права собственности


line-height:150%">После заключения договора купли-продажи и внесения платы за квартиру необходимо зарегистрировать ваше право собственности на приобретенное жилье и получить красивое зеленое свидетельство. Обычно это обязанность риелтора, но, если ваша сделка «без посредников», придется потрудиться вам, покупателю.


line-height:150%">Если вы покупаете квартиру в ипотеку, ваш банк, скорее всего, предложит вам взвалить эту «тяжелую обязанность» на своего, аффилированного нотариуса. И если вы вежливо откажетесь, банк будет настаивать и даже, возможно, пригрозит расторжением кредитного договора. Почему?


line-height:150%">Все очень просто. Услуга регистраторов стоит 15 000–20 000 руб. Из них 1000 руб. — госпошлина за регистрацию права собственности. Остальное берет себе прикормленный банком нотариус. Легко предположить, что и банку что-то достается... При этом реальные трудозатраты на регистрацию одной сделки для регистратора — час времени.

Как организовать сделку

Когда вы окончательно выяснили, какие нужны документы для продажи квартиры, все подготовили и даже нашли покупателя, которого устроила ваша цена, можно заняться приготовлениями к реализации договора. Здесь сделка подразумевает создание и проставление подписей в договоре купли-продажи, сдачу документов в Палату госрегистрации, расчет между сторонами.

Создают договор двумя способами: пишут в простой форме или заверяют у нотариуса – юридическая сила в обоих случаях будет одинакова. Основные пункты содержат сведения, включающие параметры квартиры, ее адрес, площадь и цену продаваемого имущества. Продавец и покупатель подписывают несколько экземпляров договора, один из них остается в регистрирующей организации.

Правильное составление договора

Служащие органов регистрации тщательно проверяют, как подготовлен договор купли-продажи. Документы должны строго отвечать всем требованиям. Иначе договор возвращается, сделка откладывается. Бывают и такие случаи, когда после многочасового стояния в очереди продавец получает свои документы на доработку из-за самой мелкой (и поэтому особенно обидной) ошибки.

Самый надежный вариант сделать всё грамотно – обратиться к профессионалам рынка недвижимости. Агенты соберут и оформят все документы, сдадут на регистрацию и получат одобренный пакет в короткие сроки. Финансовое вознаграждение избавит вас от очередей, траты времени и возможных ошибок.


Дополнительные услуги в связи с сопровождением покупки квартиры:

3. Юридическая экспертиза имеющихся документов на квартиру
2. Участие в дополнительных переговорах и согласование условий приобретения с продавцом квартиры, в том числе в новостройке.
1. Дополнительные устные юридические консультации по вопросам совершения сделки купли-продажи квартиры., в том числе в новостройке5. Обеспечение правовой и финансовой безопасности расчета за квартиру
4. Сбор пакета документов для подачи в регистрирующий орган (документов БТИ и др.) .
., в том числе в новостройке.


Справка о правовом регулировании покупки квартиры: 

Способ 4. С использованием банковского счета эскроу

Этот относительно новый способ заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры. Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства (ст. 860.7 ГК РФ). В тот момент, когда продавец квартиры предъявляет в банк, например, заверенную копию свидетельства о праве собственности покупателя, банк выдает продавцу полагающуюся ему сумму со счета эскроу.

Связанные вопросы

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Кто является плательщиком налога на имущество физических лиц? >>>

Как получить выписку из ЕГРН? >>>

Полезная информация по вопросу

· зарегистрировать переход права собственности на жилую недвижимость;

· оплатить полную цену договора;

· осуществить прием жилого помещения (подписать соответствующий акт и получить ключи от квартиры).

Надеемся, что наши инструкции и предостережения пригодятся Вам при совершении такого важного шага в жизни, как приобретение жилья.

1. При осуществлении расчетов самыми главными для покупателя являются риск невозврата денежных средств, а также риск невозможности подтвердить уже совершенный платеж.
2. Формально низкая цена в договоре купли продажи жилья – серьезный риск для покупателя.
3. При заключении договоров аванса или задатка нужно четко разграничивать эти понятия и, по возможности, не допускать смешанных договоров, выгодных одной стороне – продавцу.
4. Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации.
5. Покупатель может минимизировать свои риски, если будет расплачиваться после государственной регистрации перехода права собственности, а также использовать в расчетах банковскую ячейку.
6. При заключении договора купли-продажи жилой недвижимости следует обращать внимание на наличие существенных условий и на конкретизацию его других положений.
7. Договор купли-продажи недвижимости заключается обязательно в письменной форме.
8. Негативных последствий при покупке жилья можно избежать, если придерживаться простого алгоритма действий.

(голосов:0)
Похожие статьи:

Подготовка документов – первый шаг к проведению сделки. Все документы, которые собственникам необходимо собрать для продажи квартиры, делятся на обязательные (те, без которых сделка не будет зарегистрирована в Росреестре) и дополнительные (те, что для регистрации не обязательны, но могут понадобиться для предъявления банку, если квартира приобретается с помощью ипотеки, или покупателю).


Документально сопровождение сделки по переуступке

Что такое переуступка квартиры в новостройке? Если коротко, то это покупка квартиры в недостроенной новостройке по договору долевого участия (переуступка по ДДУ). Покупка - продажа по переуступке проходит, чаще всего, между физическими лицами. Продавец в свое время купил квартиру у застройщика и теперь перепродает её не дождавшись пока достроится дом.


Как правильно купить квартиру?

Этот сайт как для тех, кто в общих чертах знаком с техникой приобретения квартиры или комнаты, имеет возможность и способности самостоятельно подыскать себе жилплощадь, но хочет свести риски к минимуму, так и для тех, кто сталкивается с подобными операциями с недвижимостью впервые.


Комментарии к статье Сделка на покупку квартиры финансовые расчеты:
loading...
Загрузка...


2015-2016